W ostatnich latach stopy procentowe były jednym z najczęściej omawianych tematów w kontekście kredytów hipotecznych i rynku nieruchomości. Ich poziom wpływa nie tylko na wysokość rat kredytowych, ale także na ceny mieszkań, dostępność finansowania i decyzje inwestorów. W 2025 roku sytuacja na rynku znów się zmienia — warto więc zrozumieć, co oznacza to dla osób planujących zakup nieruchomości.
Co to są stopy procentowe i kto je ustala?
Stopy procentowe odzwierciedlają cenę, jaką banki płacą za pożyczenie pieniędzy od Narodowego Banku Polskiego (NBP). W Polsce ich wysokość ustala Rada Polityki Pieniężnej (RPP), która analizuje sytuację gospodarczą i podejmuje decyzje na comiesięcznych posiedzeniach.
Najważniejsza jest tzw. stopa referencyjna, która wpływa m.in. na oprocentowanie kredytów. Gdy RPP ją obniża, kredyty stają się tańsze. Gdy ją podnosi, kredyty drożeją.
Jak stopy procentowe wpływają na kredyty hipoteczne?
Dla osób zaciągających kredyt hipoteczny poziom oraz dynamika zmian stóp procentowych mają duże znaczenie. Jak to działa?
- Niskie stopy procentowe oznaczają niższe oprocentowanie kredytów. Raty są niższe, a zdolność kredytowa rośnie. Więcej osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania.
- Wysokie stopy procentowe powodują wzrost rat kredytowych. Zdolność kredytowa spada, a banki udzielają mniej kredytów.
Przykład: jeśli masz kredyt na 400 000 zł i stopy wzrosną o 1 punkt procentowy, Twoja rata może wzrosnąć nawet o 250–400 zł miesięcznie — zależnie od okresu kredytowania i marży banku.
Jak stopy procentowe wpływają na rynek nieruchomości?
Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy na zmiany stóp procentowych. Gdy kredyty są tanie i łatwo dostępne, więcej osób kupuje mieszkania — rośnie popyt, a ceny idą w górę. Gdy kredyty drożeją, popyt spada, a ceny mogą się ustabilizować lub nawet obniżyć. Nie jest to jednak regułą, ponieważ wpływ na rynek mają też inne czynniki.
W ostatnich latach było to widać wyraźnie:
- w 2020 roku stopy procentowe były rekordowo niskie (0,10%), co zachęcało wiele osób do zaciągania kredytów hipotecznych; w efekcie popyt na nieruchomości wzrósł, a ceny mieszkań zaczęły szybko rosnąć;
- pod koniec 2021 r. RPP zaczęła podnosić stopy procentowe, aż we wrześniu 2022 roku osiągnęły one rekordowy poziom 6,75%; spowodowało to gwałtowny spadek liczby udzielanych kredytów i wyraźne wyhamowanie rynku nieruchomości; ceny jednak nadal rosły (choć wolniej niż w 2021 r.) ze względu na coraz wyższe koszty materiałów budowlanych;
- w 2023 roku Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła stopniowe obniżanie stóp procentowych, co poprawiło zdolność kredytową Polaków; ponadto od lipca 2023 roku funkcjonował rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który oferował dopłaty do rat kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie; program ten znacząco zwiększył dostępność finansowania i przyczynił się do nagłego, intensywnego wzrostu popytu, szczególnie wśród młodych klientów; w efekcie ceny mieszkań zaczęły rosnąć szybciej, a dostępność ofert na rynku zmalała.
Wysokość stóp procentowych a marże banków
Banki czasem obniżają marże, które wraz ze wskaźnikiem referencyjnym składają się na oprocentowanie kredytu, kiedy stopy procentowe są wysokie. Robią to, by kredyty były bardziej atrakcyjne i dostępne dla większej liczby klientów. Dzięki temu mogą zredukować wpływ wzrostu stóp procentowych na spadek popytu na kredyty i nieruchomości. Ale nie jest to reguła — decyzje zależą od polityki danego banku, konkurencji i sytuacji na rynku.
Warto porównywać oferty różnych banków — nawet niewielka różnica w marży może oznaczać oszczędność rzędu tysięcy złotych w skali całego kredytu.
Jak wygląda sytuacja w 2025 roku?
We wrześniu 2025 roku stopa referencyjna została obniżona do 4,75%. Przełożyło się to na:
- niższe raty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem,
- większą zdolność kredytową klientów,
- lepsze oferty banków,
- wzrost zainteresowania zakupem mieszkań.
Widać ożywienie na rynku nieruchomości — więcej osób składa wnioski o kredyt, a deweloperzy planują zwiększenie liczby nowych inwestycji. Ceny mieszkań rosną wolniej niż w latach 2020–2021.
Czy ceny mieszkań będą spadać?
Na ceny nieruchomości wpływa wiele czynników:
poziom stóp procentowych – gdy spadają, popyt rośnie, co może wpływać na wzrost cen, a gdy rosną, popyt maleje, co może powodować stabilizację lub spadek cen,
- inflacja – gdy rośnie, może zachęcać do inwestowania w nieruchomości, zwiększając popyt i doprowadzając do wzrostu cen,
- koszty materiałów budowlanych i pracy – gdy rosną, budowa nowych nieruchomości jest droższa, co wpływa na wzrost cen,
- demografia (np. liczba młodych osób wchodzących na rynek) – więcej chętnych na zakup mieszkania może powodować wzrost cen, szczególnie gdy podaż nie nadąża za popytem,
- polityka rządu (np. programy wsparcia jak „Kredyt 2%”) – mogą prowadzić do gwałtownego wzrostu popytu i zmniejszenia podaży, a tym samym wzrostu cen.
Obniżki stóp procentowych mają wpływ głównie na koszty kredytów i zwiększony popyt na mieszkania. Wpływ tej sytuacji na cały rynek nieruchomości zależy jednak od pozostałych czynników W 2025 roku tempo wzrostu cen mieszkań się zmniejszyło, ale nie ma wyraźnych oznak ich spadku. Eksperci mówią raczej o stabilizacji rynku.
FAQ
Na czym polega wpływ stóp procentowych na kredyty?
Zależność między topami procentowymi a kredytami jest prosta – gdy stopy są obniżane, kredyty tanieją. Gdy topy rosną, kredyty drożeją. Te zmiany w kosztach dotyczą zarówno ofert nowo zaciąganych kredytów, jak i już spłacanych zobowiązań opartych na zmiennej stopie procentowej.
Jak stopy procentowe wpływają na ceny nieruchomości?
Poziom stóp procentowych ma posrani wpływ na ceny nieruchomości. Gdy stopy są niskie, a kredyty tanie, więcej osób chce kupować nieruchomości. Wzrost popytu zwykle prowadzi natomiast do wzrostu cen. Przy wysokich stopach popyt na nieruchomości maleje, co zazwyczaj prowadzi do stabilizacji cen lub nawet ich spadku.
Kto decyduje o wysokości stóp procentowych?
W Polsce o wysokości stóp procentowych decyduje Rada Polityki Pieniężnej działająca przy Narodowym Banku Polskim. Decyzje są podejmowane na comiesięcznych posiedzeniach RPP, a zmiany wprowadzane zgodnie z potrzebami. Gdy sytuacja makroekonomiczna jest stabilna, zdarza się, że stopy pozostają na tym samym poziomie przez wiele miesięcy lub nawet lat.
Czy ceny nieruchomości spadną?
Na ceny nieruchomości wpływa wiele czynników – stopy procentowe, sytuacja makroekonomiczna, demografia, koszty pracy i materiałów budowlanych itp. Nie da się więc przewidzieć, czy będą one spadać, czy rosnąć. Eksperci w większości przewidują stabilizację rynku nieruchomości. W 2025 r. dynamika ich wzrostu malała, ale trudno mówić o spadku cen.
