Wzrost stóp procentowych sprawia, że otrzymanie kredytu staje się coraz trudniejsze. Dokładne wyliczanie orientacyjnej wysokości raty, porównanie ofert i kosztów pozwolą Ci przygotować się finansowo na przyszłe wydatki związane ze spłatą zobowiązania.
Kredyt hipoteczny – na co warto zwrócić uwagę
Dla większości z nas spełnienie marzeń o własnym domu czy mieszkaniu wiąże się z wzięciem kredytu hipotecznego. Jego oprocentowanie wydaje się niewysokie w porównaniu do innych rodzajów kredytów. Jednak zaciągamy go na wysokie kwoty i długi czas (20-30 lat). Dlatego warto się dobrze przygotować. Pomoże to nam uniknąć problemów z terminową spłatą rat.
Porównaj oferty bankowe
Koszt kredytu hipotecznego składa się z wielu elementów (np. prowizja, oprocentowanie – w tym marża). Zasadniczo wszystkie należności wynikające z tego zobowiązania ujęte są w RRSO, czyli realnej rocznej stopie oprocentowania. Dlatego warto zwrócić uwagę na ten wskaźnik przy porównywaniu ofert bankowych przed wzięciem kredytu. Gdy jednak pominiemy jednorazowe koszty, takie jak np. prowizja od udzielenia kredytu, to najważniejszym parametrem świadczącym o konkurencyjności oferty jest marża. Jest to składowa oprocentowania, która jest stała w czasie całego okresu kredytowania. Na wysokość oprocentowania ma jeszcze wpływ część zmienna, czyli wskaźnik WIBOR.
Czym jest WIBOR
Wskaźnik WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) to oprocentowanie, po jakim banki komercyjne udzielają pożyczek sobie nawzajem. Do obliczenia oprocentowania kredytów hipotecznych najczęściej bierze się pod uwagę WIBOR trzymiesięczny (3M) lub sześciomiesięczny (6M).
Wielkość stóp procentowych ustanawianych przez Radę Polityki Pieniężnej wpływa na wysokość WIBOR i w konsekwencji na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. Od niego będzie zależeć więc wysokość części odsetkowej raty, którą wpłacisz do banku.
Podwyżki stóp procentowych w Polsce
W Polsce Rada Polityki Pieniężnej podnosiła stopy procentowe już 11 razy od października 2021 roku. Warto pamiętać, że przed 7 października 2021 roku:
- stopa referencyjna wynosiła 0,1%;
- stopa lombardowa 0,5%;
- stopa depozytowa 0% w skali roku.
Tymczasem od sierpnia 2022 roku stopy te wynoszą odpowiednio:
- 6,75%;
- 7,25%;
- 6,25% rocznie.
Powodem podnoszenia stóp procentowych jest galopująca inflacja1.
Jak bardzo wzrosła rata kredytu hipotecznego w 2022 roku?
W wyniku podwyżek stóp procentowych raty kredytów poszybowały w górę. Oczywiście konkretne wyliczenia zależą od kwoty zadłużenia i okresu kredytowania. W niektórych przypadkach kredytobiorcy mogą płacić teraz (listopad 2022 r.) dwa razy więcej niż przed rokiem. Jak zmieniła się wysokość rat na przykładzie kredytu na 200 000 zł oraz 500 000 zł przedstawiono poniżej:
|
Kwota kredytu
|
Okres kredytowania
|
Rata we wrześniu 2021
|
Rata we wrześniu 2022
|
|
200 000 zł
|
25 lat
|
868 zł
|
1 735 zł*
|
|
500 000 zł
|
25 lat
|
2 171 zł
|
4 337 zł*
|
*przy założeniu WIBOR 3M na poziomie 7,41%2.
Warto by przyszli kredytobiorcy wzięli pod uwagę, że tego typu sytuacja może spotkać w przyszłości również ich. To kolejny argument za ostrożnością przy zadłużaniu się.
Jak wybrać bezpieczną wysokość kredytu hipotecznego?
Jako przyszły kredytobiorca pamiętaj, że w czasie 20-30 lat spłaty kredytu hipotecznego możemy mieć do czynienia z kilkoma cyklami podwyżek, ale i obniżek stóp procentowych. Oznacza to, że biorąc kredyt hipoteczny, powinniśmy założyć, że przyjdzie nam płacić wyższą ratę. Warto się zastanowić, czy nasz domowy budżet będzie w stanie ją udźwignąć. Z drugiej strony przez lata, gdy stopy są niższe, można rozważyć nadpłacanie kredytu (należy też pamiętać, że nadpłacać warto zawsze, gdy mamy na to środki). Dzięki temu, że kapitał kredytu będzie się zmniejszać, naliczane odsetki będą niższe.
Innym rozwiązaniem, dostępnym w niektórych bankach, jest kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu – zabezpiecza on nas przed skutkami wzrostu stóp procentowych. Trzeba jednak pamiętać, że stałość oprocentowania dotyczy zazwyczaj jedynie kilku lat, a nie całości okresu kredytowania. Jeśli szukasz kredytu na pierwsze mieszkanie, sprawdź aktualny program rządowy i upewnij się, czy się na niego kwalifikujesz.
Aby obliczyć wysokość kredytu, na który możesz sobie pozwolić, skorzystaj z Analizatora Kredytowego BIK. Uwzględnia on – w przeciwieństwie do zwykłych kalkulatorów zdolności kredytowej – także Twoje dane z BIK. Są one pobierane z aktualnego (nie starszego niż 7 lat) Raportu BIK. Istotne jest to, że Analizator Kredytowy ostrzeże Cię przed zbyt wysoką kwotą kredytu. Wyniki kalkulacji są poglądowe, gdyż decyzję kredytową podejmuje bank. Warto dodać, że korzystanie z Analizatora Kredytowego nie obniża w żaden sposób scoringu, możesz więc wykonać dowolną liczbę kalkulacji, żeby jak najlepiej przygotować się złożenia wniosku o kredyt.
Gdy bierzesz kredyt na mieszkanie lub dom, pamiętaj, że:
- Bezpieczna wysokość miesięcznych rat wszystkich kredytów nie powinna przekraczać 30% dochodów gospodarstwa domowego. Chodzi tu nie tylko o zobowiązania z nowego kredytu hipotecznego, lecz wszystkich zobowiązań. Należy też wziąć pod uwagę możliwość wzrostu stóp procentowych i w miarę możliwości tak planować kredyt, by nawet wówczas nie przekroczyć 30%.
- W większości przypadków przy kredycie hipotecznym musimy pamiętać też o konieczności posiadania wkładu własnego – zwykle jest to 20% wartości nieruchomości; czasem 10% (wówczas potrzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Należy też zapewnić sobie środki na wykończenie mieszkania. Jeśli chcemy je kredytować, to pamiętajmy, by łącznie miesięczna rata wszystkich zobowiązań (jednego lub większej liczby) nie przekraczała poziomu 30% dochodów. Nigdy nie należy zadłużać się do maksimum swej zdolności kredytowej.
