Kredyt hipoteczny w 2025 roku – co warto wiedzieć?

W 2025 roku koszty kredytów utrzymują się na dość wysokim poziomie. Prognozy wyglądają jednak obiecująco – oczekiwana jest stabilizacja cen mieszkań, a nowy program rządowy „Klucz do mieszkania” ma zapewnić dopłaty do kredytów dla osób kupujących pierwszą nieruchomość. Co jeszcze warto wiedzieć o kredycie hipotecznym w 2025 r.? Jak się do niego przygotować? Sprawdź!

Kredyt hipoteczny – na co warto zwrócić uwagę

Dla wielu osób spełnienie marzeń o własnym domu czy mieszkaniu wiąże się z wzięciem kredytu hipotecznego. Jego oprocentowanie wydaje się niewysokie w porównaniu do innych rodzajów kredytów. Jednak jest zaciągany na wysokie kwoty i długi czas (20-30 lat), co sprawia, że jego całościowe koszty mogą przewyższać pożyczoną od banku kwotę. Warto się dobrze przygotować do wzięcia kredytu hipotecznego. Pomoże to uniknąć problemów z terminową spłatą rat.

Porównaj oferty bankowe

Koszt kredytu hipotecznego składa się z wielu elementów (np. prowizja, oprocentowanie – w tym marża). Zasadniczo wszystkie należności wynikające z tego zobowiązania ujęte są w RRSO, czyli rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania. Dlatego warto zwrócić uwagę na ten wskaźnik przy porównywaniu ofert bankowych przed wzięciem kredytu. Gdy jednak pominie się jednorazowe koszty, takie jak np. prowizja od udzielenia kredytu, to najważniejszym parametrem świadczącym o konkurencyjności oferty jest marża. Jest to składowa oprocentowania, która jest stała w czasie całego okresu kredytowania. Na wysokość oprocentowania ma jeszcze wpływ część zmienna, czyli wskaźnik WIBOR.

Czym jest WIBOR

Wskaźnik WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) to oprocentowanie, po jakim banki komercyjne udzielają pożyczek sobie nawzajem. Do obliczenia oprocentowania kredytów hipotecznych najczęściej bierze się pod uwagę WIBOR trzymiesięczny (3M) lub sześciomiesięczny (6M).Wielkość stóp procentowych ustanawianych przez Radę Polityki Pieniężnej wpływa na wysokość WIBOR i w konsekwencji na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. Od niego będzie zależeć więc wysokość części odsetkowej raty, którą wpłacisz do banku.

Warto jednak wiedzieć, że w tym temacie szykują się zmiany. W 2024 r. w niektórych ofertach banków wskaźnik WIBOR zastąpiono wskaźnikiem WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight), który miał być jego następcą. Ostatecznie wycofano się jednak z tego pomysłu. W grudniu 2024 r. Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników zdecydował, że wskaźnik WIBOR zostanie zastąpiony wskaźnikiem POLSTR (Polish Short Term Rate) – dotychczas funkcjonującym pod roboczą nazwą WIRF. Wskaźnik ma być bardziej transparentny i wpłynąć na obniżenie oprocentowania produktów finansowych. Pierwsze kredyty bazujące na tym wskaźniku mogą się pojawić już pod koniec 2025 r., choć najprawdopodobniej będą to jedynie kredyty firmowe czy gotówkowe. Do kredytów hipotecznych POLSTR ma wkroczyć w późniejszym terminie.

Oprocentowanie kredytów w Polsce w 2025 r.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce od kilku lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Wartość stóp procentowych nie zmieniła się bowiem od października 2023 r. i wynosi:

·        stopa referencyjna – 5,75%;

·        stopa lombardowa – 6,25%;

·        stopa depozytowa – 5,25%.

Eksperci przewidują, że w drugim lub trzecim kwartale 2025 r. stopy mogą zostać obniżone. Wskaźnik WIBOR 3M, którym wiele banków posługuje się przy ustalaniu oprocentowania, już spada. Obecnie wskaźnik RRSO kredytów ze zmienną stopą procentową wynosi ok. 8-10%, a dla kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem ok. 7,5-8,5%. Oznacza to, że przy kwocie kredytu 400 000 zł i spłacie przez 25 lat trzeba oddać bankowi prawie 900 000 zł.

Jak wybrać bezpieczną wysokość kredytu hipotecznego?

Jako przyszły kredytobiorca pamiętaj, że w czasie 20-30 lat spłaty kredytu hipotecznego możesz mieć do czynienia z kilkoma cyklami podwyżek, ale i obniżek stóp procentowych. Oznacza to, że biorąc kredyt hipoteczny, trzeba założyć, że być może będziesz płacić wyższą ratę. Warto się zastanowić, czy Twój domowy budżet będzie w stanie ją udźwignąć. Z drugiej strony przez lata, gdy stopy są niższe, można rozważyć nadpłacanie kredytu (należy też pamiętać, że nadpłacać warto zawsze, gdy masz na to środki). Dzięki temu, że kapitał kredytu będzie się zmniejszać, naliczane odsetki będą niższe.

Innym rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu – zabezpiecza on przed skutkami wzrostu stóp procentowych. Trzeba jednak pamiętać, że stałość oprocentowania dotyczy zazwyczaj jedynie kilku lat, a nie całości okresu kredytowania.

Aby obliczyć wysokość kredytu, na który możesz sobie pozwolić, skorzystaj z Analizatora Kredytowego BIK. Uwzględnia on – w przeciwieństwie do zwykłych kalkulatorów zdolności kredytowej – także Twoje dane z BIK. Są one pobierane z aktualnego (nie starszego niż 7 lat) Raportu BIK. Istotne jest to, że Analizator Kredytowy ostrzeże Cię przed zbyt wysoką kwotą kredytu. Wyniki kalkulacji są poglądowe, gdyż decyzję kredytową podejmuje bank. Warto dodać, że korzystanie z Analizatora Kredytowego nie obniża w żaden sposób scoringu, możesz więc wykonać dowolną liczbę kalkulacji, żeby jak najlepiej przygotować się złożenia wniosku o kredyt.

Gdy bierzesz kredyt na mieszkanie lub dom, pamiętaj, że:

• Bezpieczna wysokość miesięcznych rat wszystkich kredytów nie powinna przekraczać 30% dochodów gospodarstwa domowego. Chodzi tu nie tylko o zobowiązania z nowego kredytu hipotecznego, lecz wszystkich zobowiązań. Należy też wziąć pod uwagę możliwość wzrostu stóp procentowych i w miarę możliwości tak planować kredyt, by nawet wówczas nie przekroczyć 30%.
• W większości przypadków przy kredycie hipotecznym musisz pamiętać też o konieczności posiadania wkładu własnego – zwykle jest to 20% wartości nieruchomości; czasem 10% (wówczas potrzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego). Jeśli masz odpowiednią zdolność i spełniasz inne warunki, możesz też skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Pozwala on wziąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego.
• Należy też zapewnić sobie środki na wykończenie mieszkania. Jeśli chcesz je kredytować, to pamiętaj, by łącznie miesięczna rata wszystkich zobowiązań (jednego lub większej liczby) nie przekraczała poziomu 30% dochodów. Nigdy nie należy zadłużać się do maksimum swej zdolności kredytowej.

„Klucz do mieszkania” – nowy program rządowy dla osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość

Chcesz kupić swoje pierwsze mieszkanie lub wybudować dom, ale przerażają Cię koszty kredytów hipotecznych w 2025 r.? Warto poczekać na dokładne zasady i start nowego programu rządowego „Klucz do mieszkania”. Został on ogłoszony na początku 2025 r. Ma zapewnić m.in. dopłaty do kredytów hipotecznych dla osób, które chcą:

·        kupić mieszkanie lub dom z rynku wtórnego;

·        wybudować dom metodą gospodarczą;

·        pokryć koszty partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Charakterystyczne dla programu jest to, że ma nie wspierać rynku deweloperskiego. Warto również wiedzieć, że dopłaty będą dostępne:

·        tylko dla osób, które nie mają i nie miały nigdy wcześniej własnej nieruchomości;

·        dla nieruchomości, które nie przekroczą limitu ceny za metr kwadratowy (10 000 zł/m² w większości kraju i 11 000 zł/m² w pięciu najdroższych miastach).

Będzie także obowiązywać limit dochodów gospodarstwa domowego. Jego przekroczenie nie przekreśli szans na wsparcie, a zmniejszy jedynie jego wymiar. Ponadto w ramach programu rząd planuje przeznaczyć 2,5 mld złotych na rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego.

W związku z sytuacją makroekonomiczną oraz działaniami rządu w najbliższych latach dostępność mieszkań powinna się zwiększyć, a koszty kredytów spadać. Może to oznaczać znacznie lepsze warunki do zakupu własnej nieruchomości. Jeśli planujesz ten krok, warto śledzić komunikaty i przygotować się finansowo.